2023年7月5日，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于扎實有序推進城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30號），結(jié)合相關(guān)國家頂層設(shè)計文件以及地方試點工作經(jīng)驗，對二十大后的城市更新工作的頂層設(shè)計進行了補充并進行了框架性的指示，文件主要內(nèi)容分析如下。

一、城市體檢

城市體檢是城市更新工作的前提，其主要解決“癥狀”確定的問題。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，城鎮(zhèn)化率提升了幾十個百分點。表象反映是城市規(guī)模、土地開發(fā)強度、建筑數(shù)量及規(guī)模等急速的擴大。大拆大建、規(guī)劃無序、千城一面、歷史建筑滅失損毀、舊城落后新城建設(shè)、生態(tài)破壞等各種城市病層出不窮，甚至積重難返。現(xiàn)在亟需進行一場問診，我們城市的每一寸土地到底該怎么用、每一棟建筑存在什么問題、每一個市民到底需要什么，從城市體檢中得到最真實的答案，城市體檢的重要性如何強調(diào)都不為過。

二、城市更新規(guī)劃

規(guī)劃是龍頭，是政策、經(jīng)濟、資源、參與人等多方協(xié)調(diào)的綜合體現(xiàn)。與以往的規(guī)劃不同，文件中強調(diào)了城市更新規(guī)劃的底線思維，堅持盡力而為、量力而行。未來不會大量出現(xiàn)上千畝的城市更新項目，但會涌現(xiàn)無數(shù)街區(qū)改造、社區(qū)建設(shè)等小微型項目，積小勝為大勝，用繡花針的功夫，真正的去解決一個一個實實在在的城市問題。

三、城市設(shè)計

從目前部級及地方城市更新文件中來看，該文件是少有的將城市設(shè)計作為城市更新重要手段進行提及的，并對城市更新的城市設(shè)計提出了全生命周期管理的要求。以此來看，未來規(guī)劃建筑設(shè)計行業(yè)轉(zhuǎn)型有了比較明確的方向，從以前的單純工程建筑設(shè)計要轉(zhuǎn)變?yōu)楣こ探ㄖO(shè)計、生活圈規(guī)劃、生活內(nèi)容、社區(qū)服務(wù)、數(shù)字化、運營等全方面的城市設(shè)計，市場是一片藍海，誰快速轉(zhuǎn)型，誰轉(zhuǎn)型堅決，誰就擁有高的市場占有率。

四、實施模式

城市更新本質(zhì)上還是根據(jù)城市發(fā)展的定位、片區(qū)功能、體檢結(jié)果進行的城市存量建筑的再升級。從項目角度來看，就會涉及土地權(quán)利人、地上建筑物權(quán)利人、政府、實施主體、資金導入、再升級后的項目運營、收益分配等一系列實操問題。文件中針對上述問題并未有重大的指導意見，主要還是地方根據(jù)實際進行政策制定。

結(jié)合目前的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢，文件整體來看，比較平穩(wěn)，為城市更新接下來的工作進行了框架性的約束。

城市更新作為一個載體，承載著規(guī)劃、設(shè)計、建筑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社區(qū)智慧平臺、社區(qū)養(yǎng)老等方方面面，是拉動經(jīng)濟、完善城市功能、發(fā)展經(jīng)濟的一個有力的抓手。

未來怎么干？針對該文件內(nèi)容以及對城市更新的理解，有以下建議：

城市更新的復(fù)雜性在于涉及土地、規(guī)劃、資金、設(shè)計、運營、政策等方方面面的內(nèi)容，不論項目規(guī)模和投資額大小，都會面臨這些內(nèi)容，從而項目需要一個強有力的主導方。從目前項目實際操作經(jīng)驗來看，政府作為主導方的項目落地性并不是很好，反映的是城市更新的復(fù)雜性與單一主導方調(diào)動資源的有限性和能力的不足之間的矛盾。所以，建議成立一個類似于公司董事會的組織，多方代表進行項目事項表決，少數(shù)服從多數(shù)，降低項目決策風險、提升項目推進效率。

針對具體項目類型，建議如下：

（一）以街道辦為主體的社區(qū)城市更新

該類城市更新的痛點是十五分鐘生活圈不完善、社區(qū)養(yǎng)老亟需提升、各種小商小販比較零散等。

項目操作建議：

1、街道辦作為主體進行所轄片區(qū)整體體檢，摸清社區(qū)居民需求、能夠盤活的資源、可以整合的零星土地、能夠發(fā)展的特色經(jīng)濟等；

2、依據(jù)體檢成果，引入專業(yè)的運營方，對片區(qū)的養(yǎng)老設(shè)施、公園娛樂設(shè)施、商業(yè)打造進行專業(yè)的設(shè)計和規(guī)劃，落實土地等資源；

3、將規(guī)劃設(shè)計成果進行公示，與社區(qū)居民進行協(xié)商，統(tǒng)一簽訂房屋租賃、養(yǎng)老服務(wù)、商鋪運營、土地使用議等一系列法律層面的協(xié)議，為后期實施掃除障礙；

4、與金融機構(gòu)進行主動協(xié)商，統(tǒng)籌專項債資金、財政資金、社會資金等多方面融資渠道，為實施方、運營方提供統(tǒng)一的金融服務(wù)；

5、建立項目臺賬，成熟一個，實施一個，滾動進行，形成示范效應(yīng)。

（二）以老舊廠區(qū)為主的城市更新

老舊廠區(qū)是在城市快速發(fā)展中被遺忘，由于土地獲取方式以及資產(chǎn)抵押等各種問題，也是目前比較難處理的一類城市更新項目。

項目操作建議：

    1、以政府為主體，主導項目，政府可委托相關(guān)部門或者平臺公司進行實際操作；

    2、首先進行項目所在片區(qū)的體檢和項目定位，針對片區(qū)的價值和項目所處的位置，對項目的經(jīng)濟價值進行深入挖掘，明確項目的定位、規(guī)劃、設(shè)計、投資等內(nèi)容；

    3、與土地權(quán)利人及資產(chǎn)權(quán)利人進行溝通，聯(lián)合項目社會資本進行三方洽談，針對土地的合規(guī)利用、資產(chǎn)抵押的解決方式、項目股權(quán)分配、項目運營模式、項目利益分配等簽訂合作協(xié)議；

    4、政府建立項目工作臺賬，督促各方推進實施項目，可以采用績效評價等手段對項目進行事中、事后監(jiān)管。

    暫僅歸納上述兩種類型，拋磚引玉，后期繼續(xù)探討。